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MARKT.haus - Rohdiamant mit Ausbaukonzept

Marktplatz
Datum: 04.02.2026

Preis:230.000,00€

Objekttyp
Haus

Eckdaten

  • Immobilien-ID:5753/516647964
  • Zustand:Entkernt
  • Nutzfläche:450m2

Beschreibung

ALTBAUCHARME MIT BEWILLIGTEM AUSBAUKONZEPT

_Marktplatz 9 | 4982 Obernberg am Inn_

Die zum Verkauf stehende Liegenschaft befindet sich in absoluter Zentrumslage am Marktplatz 9 in Obernberg am Inn. Das
Grundstück umfasst ca. 789 m². Das Gebäude stammt vermutlich aus dem 18. oder 19. Jahrhundert (geschätztes Alter: 200–300
Jahre) und wurde zuletzt für eine umfassende Sanierung vorbereitet. Es besteht aus einem Erdgeschoss mit einem vermieteten
Geschäftslokal sowie zwei darüber liegenden Stockwerken, deren Wohnungen sich im entkernten Rohbauzustand befinden.

Kaufpreis: 230.000€ netto inkl. bewilligtes Ausbaukonzept 
(ca. 639€/m² Wohnfläche)

Technische Eckdaten
- Widmung: Kerngebiet
- Baujahr: ca. 200–300 Jahre (geschätzt)
- Grundstücksfläche: 789 m²
- Anschlüsse: Kanal, Wasser, Fernwärme vorhanden
- Parkmöglichkeiten: öffentliche, gebührenfreie Parkplätze am Marktplatz + hauseigene Stellflächen bewilligt
- Derzeitige Nutzung:
  • EG: Geschäftslokal (63,5 m², befristet vermietet bis 31.03.2026) - 333€ netto pro Monat 
  • OGs: 4 Wohnungen, entkernt (Rohbauzustand)
- Bausubstanz: gemischter Zustand, Sanierungsbedarf bei Fassade, Fenstern, Dach, Feuchtigkeit vorhanden

 

Szenario 1 – Bestand erhalten & sanieren
- Wohnnutzfläche nach Sanierung: ca. 280–290 m² (2–4 Wohnungen) + EG Fläche
- Geplante Nettomieteinnahmen: ca. 7,5 €/m² → ca. 2.100–2.175 €/Monat
- Jahresnettomiete: ca. 25.200–26.100 €
- Sanierungskosten: ca. 850 €/m² → 200.000–240.000 €
- Bruttoanfangsrendite: ca. 5,6 %
- Vorteil: geringerer Investitionsaufwand, schneller realisierbar
 

 Szenario 2 – Umsetzung Umbaukonzept (mit Dachausbau & Lift)
- Wohnnutzfläche: ca. 433 m² (6 Einheiten geplant) + EG Fläche
- Geplante Nettomieteinnahmen: ca. 8,5 €/m² → ca. 3.680 €/Monat
- Jahresnettomiete: ca. 44.160 €
- Umbaukosten: ca. 1.000–1.050 €/m² → 400.000–450.000 €
- Bruttoanfangsrendite: ca. 5,8 %
- Vorteile: Lift, Balkone, neue Grundrisse, zukunftsfitte Struktur

 

Fazit & Highlights
Diese Liegenschaft bietet sowohl im IST-Zustand als auch bei Umsetzung des bewilligten Umbaukonzepts
ein attraktives Investment für Sanierungsprofis und Projektentwickler. Die Lage direkt im Zentrum von Obernberg
mit guter öffentlicher Infrastruktur sowie Anbindung an das Fernwärmenetz bietet
beste Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vermietung oder Verwertung.

Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

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Für eine genaue Kreditrate mit allen Konditionen können Sie Ihnen von unseren Finanzierungspartnern unverbindliche Angebote einholen.

„Bei den vorliegenden Informationen handelt es sich nicht um eine Europäische Standardinformation für Kredite (ESIS Merkblatt) gemäß § 8 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) und auch um kein verbindliches Angebot im Sinne des §12 HIKrG. Bitte berücksichtigen Sie, dass dieses Finanzierungsbeispiel eine persönliche Beratung nicht ersetzen kann und die angeführten Konditionen änderbar sind. Der Zinssatz und die monatliche Rate sind bonitätsabhängig und können erst nach eingehender Prüfung durch das Kreditinstitut festgelegt werden. Zum jetzigen Zeitpunkt ist die Höhe der Kosten im Zusammenhang mit dem Kredit noch nicht im Detail bekannt. Sofern sonstige Kosten anfallen, die der Antragsteller im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag zu tragen hat, erhöht sich der effektive Jahreszinssatz.“

Errechnete Kreditrate bei einem angenommener Sollzinssatz von 3,5 bis 4% p.a. über die gesamte Laufzeit; Rückzahlung in monatlichen Pauschalraten. Kaufnebenkosten in Höhe von 10,2% (3,5% Grunderwerbssteuer, 1,1% Eintragungsgebühr, 2,0% Treuhänder, 3,6% Immobilienmakler), sowie Finanzierungsnebenkosten in Höhe von 5% (3% Bearbeitungsgebühren, 1,44% Pfandrechteintragung, 0,56% sonstige Kosten (z.B. Schätzgebühr etc.) vom Auszahlungsbetrag berücksichtigt. Die Berechnung stellt einen unverbindlichen Richtwert dar und ist von den angegebenen Daten abhängig. Bei den vorliegenden Informationen handelt es sich nicht um eine Europäische Standardinformation für Kredite (ESIS-Merkblatt) gemäß § 8 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) und auch um kein verbindliches Angebot im Sinne des §12 HIKrG. Bitte berücksichtigen Sie, dass dieses Finanzierungsbeispiel eine persönliche Beratung nicht ersetzen kann und die angeführten Konditionen änderbar sind. Der Zinssatz und die monatliche Rate sind bonitätsabhängig und können erst nach eingehender Prüfung durch das Kreditinstitut festgelegt werden. Zum jetzigen Zeitpunkt ist die Höhe der Kosten im Zusammenhang mit dem Kredit noch nicht im Detail bekannt. Sofern sonstige Kosten anfallen, die der Antragsteller im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag zu tragen hat, erhöht sich der effektive Jahreszinssatz.

Lukas Gabriel

Agentur
Konzeptmühle GmbH - Immobilien Bär
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